‘Zuidas: 160.000m2’. ‘Papendorp: 55.000m2’. Het is geen uitzondering meer: leegstand op prominente kantoorlocaties. Landelijk staat zo’n vijftien procent van de totale kantorenvoorraad leeg. Als we niets doen, zal dit alleen maar verergeren. Het is dus tijd om in actie te komen. Zowel renoveren als transformeren biedt nieuwe kansen!

Kantorenvastgoed is verworden tot financieel product, met overaanbod tot gevolg. Door ontwikkelingen als Het Nieuwe Werken en de afnemende beroepsbevolking zal de leegstand alsmaar toenemen. De vastgoedmarkt kan hieraan niet voorbijgaan. We kunnen het ons niet permitteren om onophoudelijk nieuwe kantoorgebouwen te realiseren en nog meer leegstand te creëren. Bovendien staat een dergelijke houding haaks op een toekomstbewuste benadering. Het moet dus anders, op korte en op lange termijn. Maar hoe?

Eigenaren en beleggers zijn nog weinig bereid om te investeren in aanpassing van bestaande kantoorgebouwen. Investeren in afgeboekte, leegstaande kantoren is wel het laatste waaraan zij denken. Ten onrechte, want investeren in kwaliteitsverbetering op een duurzame manier leidt op langere termijn juist tot stabiele resultaten! Hierbij zijn er twee mogelijkheden. Renovatie, past een kantoorpand aan de huidige eisen en wensen van de gebruikers aan. Transformatie, geeft een kantoorpand een andere functie, bijvoorbeeld: hotel, woningen of winkels.

Daarnaast vormen de gebruikers een bepalende partij. Zij kunnen kiezen uit vele mogelijkheden. Hierbij laten zij zich niet alleen leiden door locatie en ligging; steeds meer gebruikers zoeken duurzame kantoorgebouwen met een hoge flexibiliteit. Zo willen zij hun kantoorruimte naadloos laten aansluiten bij de dynamiek van hun organisatie. Hierbij koppelen zij ‘duurzaamheid’ al snel aan ‘nieuwbouw’, bijvoorbeeld omdat zij het energiegebruik willen verlagen door nieuwe installaties en omdat zij denken dat renovatie tot veel problemen leidt.

Duurzaamheid is echter méér dan een energievraagstuk. Onderwerpen als erfgoed, beleving, flexibiliteit en afval moeten eveneens worden betrokken bij de duurzaamheidsambitie. Daarom moeten we bestaand vastgoed anders gaan benaderen: niet als gefixeerde stenen, maar als bron van waardevolle grondstoffen die we niet zomaar kunnen platgooien. Bovendien moeten we onze afwegingen niet alleen baseren op het vastgoedrendement voor de komende vijf à tien jaar, maar onze blik verruimen naar de ver(de)re toekomst.

Toegegeven, dat is niet altijd gemakkelijk. Het gemiddelde Nederlandse kantoorgebouw kent elke zeven jaar een andere belegger. Dit staat langetermijndoelen wel eens in de weg. Toch laat de praktijk zien dat hergebruik van kantoorpanden prachtige resultaten kan opleveren. Zoals een voormalig kantoorpand aan de Van Leijenberglaan in Amsterdam dat door transformatie is herbestemd tot NH Musical hotel.  Een ander voorbeeld is het gebouw van Rijkswaterstaat aan de A12, dat door renovatie weer volop nieuwe mogelijkheden biedt. Dergelijke kansen zijn overal voorhanden. Helaas worden ze nog veel te weinig benut.

Verantwoordelijkheid

Wie neemt de verantwoordelijkheid voor hergebruik van kantoorpanden? De overheid kan een belangrijke bijdrage leveren door flexibel om te gaan met de bestemming van kantoorgebouwen. Gemeenten komen steeds vaker terug op grootschalige nieuwbouwprojecten en de soms extreem hoge grondwaardeverwachtingen. Ontwikkelaars en woningcorporaties moeten durven laten zien dat innovatie en beheersing van de problematiek daadwerkelijk mogelijk zijn. Adviesbureaus moeten de vele partijen waarmee zij – vaak al in een vroeg stadium – om tafel zitten, prikkelen, aanmoedigen en overtuigen van de meerwaarde van verduurzaming.

Een berucht struikelblok vormen de relatief hoge investeringskosten. Hier ligt een rol voor de financiers, met als uitgangspunt een exploitatiegerichte langetermijnbenadering van twintig tot veertig jaar. Het risicoprofiel van vastgoed is relatief hoog en zal alleen maar stijgen door de schaarste aan kantoorpersoneel. Als de focus wordt verlegd naar belangen op langere termijn, is het verwachte rendement wellicht lager – maar het risico óók. Zie hier een nieuw beleggingsproduct! Zodoende leveren hogere investeringen op termijn juist besparingen op – plus meerwaarde voor de omgeving.

Dus: laten we in actie komen! We moeten stoppen met kortzichtig denken, en de verantwoordelijkheden nemen die dit tijdsgewricht van ons vraagt. Laten we onze nek uitsteken en tonen wat de bouwwereld voor Nederland kan betekenen.

Post to Twitter Twitter dit bericht!